目前，中国房地产行业已经步入存量房时代。按照链家的数据，当前整个中国租房市场体量仍然很小，中国城市一年的租金在1万亿元左右，相比10万亿元的新房和6.5万亿元的二手房交易，只占到6%的比例。与国外相比，差距非常大，日本租金占整个房屋交易额比重在80%左右，美国是50%左右。
“所以，我认为未来租房这件事情发展空间非常大。”近日，链家集团董事长左晖在中国发展高层论坛2017年年会上公开表示，链家当初涉足租赁市场并没有觉得这个是风口，而是因为看到行业痛点。
“没有在北上深租过房的人，不足以谈人生。”在房价高企的一线城市，租房往往是融入城市的第一步，而居于此的人大多经历过糟糕的租房体验：黑中介、房东毁约、克扣押金等。
不同于发达国家，长期形成的“重售轻租”特别是租售比失衡，导致我国住房租赁市场极不成熟，市场中充斥着大量个人房东和中介二房东，租客在这个体系中处于弱势，权益得不到保障。
近日，《每日经济新闻》记者调查发现，需求不能有效满足背后是巨大的市场蛋糕。随着房地产存量时代的到来，大量的长租公寓品牌在大城市兴起，大型开发商纷纷加码出租物业。从C2C到B2C，专业租赁机构正在成为住房租赁市场的主流房东之一，但脱离资本加持后如何找寻盈利模式是其必须面临的挑战。
租户权益难保障
地处深圳福田区西南部的深圳湾畔，与香港元朗隔海相望，紧靠深圳市中心区，地铁线路四通八达，这里也被称为“福田另一个CBD”的下沙——福田最大的城中村之一，杨青（化名）在这里生活了四年。
三个月前，她从下沙八坊搬到下沙五坊，因为受不了前房东随意涨价。2013年来深圳工作后她一直租住在下沙，当时的房租是1200元每个月，还在可承受范围之内，就做好了长租的准备。
继白石洲后，下沙村也被纳入城市更新计划，彼时旁边的京基滨河时代正在修建，配套有大型购物中心，下沙城中村的农民房借此机会涨租金。
“刚开始还好，但去年上半年以来房东动不动涨房租，这个月涨100元，下个月涨200元，房租从1200元涨到了1800元，最后实在忍受不了，只能搬家。”杨青对此充满无奈。退房的时候房东还故意找茬，借口墙壁脏、灯管损坏各种借口克扣押金，2200元的押金退回1700元。
杨青气得想报警，但着急搬家上班怕麻烦，最后只能忍气吞声。如今她搬到相距不远的地方，每天早晨依然穿过“握手楼”的街道，混入人流，奔向另一侧的CBD去上班，不愉快的租房往事只能抛之脑后。
实际上，杨青的经历只是众多在一线城市漂泊人们的租房缩影。在高房价的背景下，租房往往是人们融入城市的开始。根据第六次人口普查数据，全国人口中有12%通过租赁的方式解决住房问题，其中城镇租赁住房比例达到21%。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《每日经济新闻》记者表示，目前国内租赁市场仍然处于自发状态，尤其租赁需求的住房供给只能通过二手房市场获得，基本上不存在新房租赁市场。对于租房者而言，面临租房提取公积金困难，租房贷款限制多、利息高，易出现合同纠纷等问题。
全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军在今年的两会议案中称，中国租房市场存在的问题包括：第一，市场供给不足，租金高居不下；第二，房源主要由个人提供，缺少统一规范管理，“群租房”等违规租赁形式广泛存在；第三，租赁市场尚未建立严格法律法规，承租人合法权益难以得到保障。
长租公寓暗藏合规风险
市场的空缺也意味着巨大的机会，中国房地产增量市场的边际效应在递减，存量资产运营成为新机会，而住房租赁正是其中的一块大蛋糕。
链家研究院去年发布的研究报告显示，2016年中国租赁市场的规模为1.1万亿元，但仅占房屋交易市场规模的7%，而发达国家该比例在30%~50%。链家研究院认为，未来5~10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年市场体量可达到1.6万亿元。
作为调控房价的一个重要环节，北京、上海、天津等地推出了拍地超最高限价之后开始竞拍自持面积，也迎合了当前住房租赁大发展的趋势。
几年前万科已经推出长租公寓业务统一品牌“泊寓”，计划至2017年将实现15万间公寓持有运营。除了万科之外，龙湖、招商蛇口、保利、绿城、金地等房企也大举布局。
与租赁有天然黏合性的房产中介，自然深谙其中巨大商机。链家早于几年前就成立了链家自如品牌。独立的品牌公寓则是机构房东的另一大力量，典型的如魔方公寓、YOU+国际青年社区等。
裹挟资本的力量，长租公寓品牌抢占一线城市市场份额，想尽办法开拓房源，不少切入“工改工”领域。但一个不容忽视的真实现状是，未经规划许可，破坏城市规划，损坏建筑结构，很多厂改公寓越过政策红线引发监管重拳整治。
2月10日，深圳宝安区强拆了固戍下围园村华丰两栋厂房改公寓以及共和工业园区的部分公寓，涉及70多栋建筑，共计20多万平方米建筑面积。按照每间30平方米计算，至少损失6000多间公寓，按照每间5万元计算，损失超过3亿元。
YOU+公寓创始人刘洋表示，目前长租公寓行业发展不够规范，相关法律存在缺失。希望政府能够尽快完善立法，规范市场行为，明确哪些物业可以做长租公寓哪些不能做，同时建立和完善监管机制。
世联行副总经理、董秘袁鸿昌对《每日经济新闻》记者表示，世联行旗下运营有“红璞”公寓品牌，非常关注长租公寓的政策动向，“到底能不能隔断，隔断之后消防怎么做才能过关，这是我们目前最关注的两个问题。”
在今年深圳市两会期间，有人大代表建议就厂房改公寓现状，出台相应的法律法规，确保工改住的合法性。建议由市规土委明确工业厂房改变使用功能申请手续的具体流程，违规改变使用功能的具体查处部门和具体职责。
就机构房东大举入市后如何建立有效监管，吴亚军在议案中表示，应该建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向满足条件的运营企业提供税收优惠；应当制定相应法律法规，明确商品租赁住房运营企业与承租方的权利义务关系，规范房屋租赁市场。此外，还应当建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向通过认证且经营合法合规的企业提供一定额度税收减免。
租金回报率低制约资产扩张
目前，长租公寓企业除了面临无法可依及较大的政策不确定性之外，更为现实的是自身的盈利模式问题。前期多靠大把“烧钱”，未来可持续增长又在哪里？
链家研究院院长杨现领曾表示，规模和盈利之间有条临界线，长租一旦拓展到2万间房源左右的数量时，规模效应才会出现。但集中式的长租公寓进行大规模扩张很难，目前能达到2万间房源数量的集中式公寓只有魔方等少数几家。
明源地产研究院首席研究员刘策认为，公寓企业获取房源的成本必然会加大，最理想的持有资产人应对接REITs产品，否则很难获得高估值。
虽然国内该领域的REITs产品暂无入市，但去年底魔方公寓尝试推出了以公寓租金收益权为底层资产资产证券化的3亿元ABS产品。今年，青客、寓见、未来域、爱上租等也将在相关领域试水。
刘洋表示，当前长租公寓市场较大的租售比差异则成为资产证券化的“拦路虎”，要解决这一问题，需要从降低物业售价和提升公寓租金方面着手。
去年6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），明确支持开展租赁业务，并首次松口允许将商业用房等改建为租赁住房，并给予相关方税收优惠政策支持。
制度设计中还包括很重要的一点——提供金融支持。上述《意见》指出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。