快速变化的房地产市场和现代消费观，正在改变中国的租房市场和城市居住方式。
近两年，国家大力倡导住房租赁，万科、保利、首创等开发商毅然拿下一些只能租赁不能销售的住宅，成为租客们的房东；大量长租公寓品牌也在资本的簇拥下进入租赁市场，机构房东正在崛起。
而对租房者来说，机构房东将使市场更加规范，这不失为一种福音。
种种因素推动之下，4万亿的租赁市场迎来大爆发。但是，先行者们也必须直面租赁物业地价、税收、资金成本三方面的运营和盈利难题。
在大城市生活的人，很多都经历过糟糕的租房体验：房东毁约，被迫临时找房。尤其是在一线城市过去几年内，房价不断高涨，房东想要卖房赶走租客的情况经常发生。
与发达国家不同，我国房屋租赁市场极不成熟，市场中充斥着大量个人房东和中介二房东，租客在这个体系中处于弱势。
然而这种情况正在发生变化。随着房地产存量时代的到来，以及租赁立法提上日程，一线城市在过去三年出现了大量的独立品牌长租公寓，大型开发商也在纷纷加码出租物业。机构，正在变为租赁市场的主流房东之一。
地方政府的土地出让新规也在迎合这一趋势，截至目前，已有北京、上海、天津等地推出了自持住宅地块的出让，促使开发商们转型租赁业务。
种种因素推动之下，4万亿的租赁市场迎来大爆发。但是，先行者们也必须直面租赁物业地价、税收、资金成本三方面的运营和盈利难题。
机构房东来袭
2月13日，天津发布土地出让新规，推出“自持住宅”地块，与北京如出一辙。
去年以来，北京推出多宗自持商品住房，全部用于对外租赁，不得销售，持有年限为70年。
其中去年11月16日与17日成交的4宗地企业自持商品住房面积比例达到100%，竞得人有万科、首创、天恒等；今年1月19日成交的两宗地比例则为70%，竞得人有保利、龙湖、首创等。
将目光转向上海，保利地产以54.5亿元竞得浦东周浦镇一块纯住宅地块，其中15%的面积需要自持70年。
自持住宅运营出租，开发商们看似被迫做起了“房东”。但在此之前，一些嗅觉敏锐的开发商，早已布局租赁物业市场。几年前万科就已经试水，推出长租公寓业务统一品牌“泊寓”。目前万科已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地多个长租公寓项目，且计划至2017年将实现15万间的公寓持有运营。
除了万科，龙湖、招商蛇口，保利、绿城、金地等房企也纷纷加入租赁市场的大军中。目前，招商蛇口在运营的公寓面积超过60万平方米，并计划未来两年内提供面积超过百万平米的租赁式公寓。 针对不同的消费人群，招商蛇口已经推出了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品。
在去年的中期业绩发布会上，龙湖宣布进入长租公寓市场。现龙湖在重庆主城三区推出的近千套长租公寓，定名为“冠寓”，龙湖计划在全国10余城市全方位布局。
与租赁市场有天然联结的中介代理机构们，也早已经抢滩长租公寓领域。链家早于几年前就成立了链家自如品牌。2016年，链家自有宣布独立运营，目前管理房间数超过25万间。
独立的品牌公寓则是机构房东的另一大力量。典型的如魔方公寓、优+国际青年社区等，在北上广深，品牌化的长租公寓如雨后春笋般冒出，为大量新进入这些城市的年轻人提供了栖息之地。
在一个完整的房地产市场中，买卖和租赁本应是两大重要组成部分。然而长达20多年的时间里面，中国房地产买卖市场迅猛发展，租赁市场几乎处于边缘化位置，租房的供应主体也是个人为主。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在一些国家成熟的房地产市场，专业租赁企业提供房源占比在30%左右。
“将Top10的机构做统计，目前中国公寓运营商房屋管理数量占全国租赁房屋的0.8%，美国是7%，日本31%左右。”链家研究院院长杨现领称，长期以来，机构作为租赁市场房源供给主体，其应有的作用未得到发挥。
2016年6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，强调通过培育市场供应主体开展租赁业务，并首次松口，允许将商业用房等改建为租赁住房，这被视为发展机构租赁的最大政策性支持。
4万亿租赁市场盈利难题待解
尽管市场潜力巨大，但21世纪经济报道记者调查发现，目前无论是大型企业抑或是小型品牌，在住宅持有租赁上仍未有明确的盈利模式。由于商品住宅的租金收益率只有2%至3%，仅靠商品房出租不可能建立起盈利模式。
21世纪经济报道记者多方采访相关专业人士，发现租赁的盈利难题主要集中在三方面：地价、税收以及资金成本。
万科高级副总裁谭华杰告诉21世纪经济报道记者，土地成本过高大大降低了租金回报率，因居住用地本来地价就贵，不动产价格偏高，而租金回报率过低，对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。这是导致过去多年租赁市场无法发展的重要原因。
地价高企拉高成本，而较重的税赋也使收益降低。机构出租房屋，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租金12%，增值税占租金11%，而剩下的利润则需缴纳25%的企业所得税，合计起来租赁业务的平均税赋是实际收入的25%。目前现状是个人对这一部分税的缴纳尚未严格执行，但机构不得不面对。
除地价与税赋高外，机构还要面对资金成本高的挑战。
中原地产首席分析师张大伟算了一笔账，以目前市场的行情来算，像广州这样的城市，住宅物业租金回报率较高的能达到2个点左右，即使是一些高端公寓租金回报率也就5个点，但是国内资金成本的年化是5-8个点。开发商正常运作的话，是不可能盈利的。
“但是在美国或香港这样住宅租赁市场较为成熟的地方，租金回报率为5-8个点、资金成本只有2-3点，这样就具有收益性了。”张大伟说。
杨现领也指出，现在长租公寓市场融资成本很高，目前租金分期业务的融资成本都在10%以上。
中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任、专家组组长开彦还指出，传统地产商的运作模式是拍地建造销售，但是自持租赁的回款时间长、速度慢，钱不能快速回笼，易形成资金短缺。
发展租赁的瓶颈突破在于土地
“机构靠租赁盈利还没有成功的模式可循。即使是现在有企业响应政府推出长租公寓，很多也是利用政策红利打擦边球。”
张大伟介绍，现有政策规定可以把商业类属性的土地改变为出租属性，能享受一些如水、电收费政策红利。但这并不足以刺激可售类的商业用地改变为出租用地。现在许多长租公寓产权属性都有问题，用的是工业类或不可售的商业类土地。
因此，发展租赁的瓶颈突破关键在于土地。北京等地的自持住宅土地出让便是这方面的破冰之举。
就北京万科所拿的自持住宅地块而言，谭华杰认为，这宗地的价格比周边可销售类型的土地地价低，那么租金收益率肯定会提高。他表示，国家可以定向出售扶持类的租赁住宅用地，单独给出自持物业的供地指标，不占用原来的住宅用地指标，这样能降低地价，提高租金收益率。
拿到地以后如何运营？谭华杰的设想是“众筹”。
北京万科正在进行实验。拿地后，由万科建立众筹平台，并选择合适的众筹企业进入。众筹企业早期众筹投资支持万科开发，后期向万科提交相应的众筹项目运营费用。在项目建设完成后，众筹企业的员工可向万科租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，万科则负责为社区提供物业管理和配套服务。
谭华杰认为，“众筹的核心是降低融资成本，类似于发展住房合作社，让大家能够像存银行一样把钱存进去，这样能够真正降低利率。”
此外，发展租赁业务还需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金包括险资、债权，甚至REITs等低利率的资本。
最后，在降低税费方面，谭华杰建议，可以参照个人出租缴税的办法，实施综合税率，把20%多的税降到4%、5%。因为实行20%多的税率，个人缴税未得到严格执行，机构也不敢进入租赁市场，但如果降税之后，机构热情被激发，国家收到的税一定会增长。
“除了做一些定向的土地出让、资金扶持、税收减免，最直接的方法是抑制房价增长。”张大伟则表示，房价涨得太快，任何人都不会安心租房，开发商也不会想发展租房业务。
中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦表示，中央鼓励机构成为租赁市场的房源提供主体，还需要较长时间建立长效、完善的机制，让运营商能从中获利；并且，租赁立法等配套法规措施也应尽快出台，以保障各方权益。