物业行业快速发展，物业管理过程中的一些问题也在逐渐暴露。
5月5日上午，记者在白公生态花园看到，被损坏的地砖、公共设施没有人修理，垃圾堆放在角落无人清理。白公生态花园一住户介绍，自从小区没有物业以后，小区公共区域的垃圾无人清扫，车辆停放没有秩序，墙体瓷砖掉落也没有人来管理。
无物业公司管理的小区脏、乱、差，有物业公司管理的小区也存在问题。6月5日下午，记者在锦绣花园走访时，有住户反映，物业管理公司不做清洁，不维修路灯，摄像头更是成了摆设，就连治安岗亭都被拆了。
县国土房管部门有关负责人介绍，目前物业管理存在的问题集中表现在五个方面：
一是房地产开发商遗留问题引发业主和物管矛盾纠纷。一些开发商提前交付不具备使用条件的商品房，把本该由自己承担的前期开发责任和建设成本直接遗留或转嫁给物业管理企业，导致业主与物业公司产生矛盾纠纷。
二是业主物业管理意识参差不齐，增加了管理难度。一些业主乱停乱放车辆、乱搭乱建违章建筑、乱栽种破坏公共绿地、乱堆放侵占公共空间，其他业主以物管公司不作为、管理不到位为由拒交物业管理费用。
三是部分物业管理企业服务水平不高。忠县物业管理企业存在规模小、服务面积小、效益偏低等现象。物管收费标准大多在0.3~0.9元/平方米之间，偏离市场规律，导致企业效益低下，从而造成服务质量不高，业主投诉增加，形成恶性循环。
四是物业管理工作保障乏力。物业小区内，随意乱搭乱建、毁绿损绿的违法违规行为，有关部门整治不够及时。
五是老旧住宅及单体楼条件有限，物业管理推进难度大。一些楼院建设年代久远，配套设施不完善，物业管理投入高、日常维护费用也高，所以物业服务企业不愿进入。另外，部分住户对物业管理不重视，不愿意接受物业服务。
原因：物管、业主各有说法
企业：提供了公共服务却收不齐费用
“到目前为止，业主未交物业服务相关的费用有50多万元，影响公司运行，连员工工资都发不出来。”近日，重庆盛日物业服务有限公司负责人刘定武大倒苦水。
该公司于2012年11月1日进驻六合花园小区。此时，上一个物业公司已离开4个月，小区各楼道进户大厅和院坝垃圾遍地，绿化带杂草丛生，车辆乱停乱放。该公司入驻小区之后，对小区进行了整改，还垫资在小区内安装了监控设备、楼院进出门禁系统及车库的配套设施。
刘定武介绍，按照有关规定，物业管理企业主要是对小区公共设施和场所进行管理和维护，很多业主提出不交物业费的理由是开发商遗留或者自家的问题，比如房屋漏水、开裂等，这些并不属于物业服务和管理的范围。“业主找物管解决，超出我们能力范围的，需要与开发商协调，业主如果对处理结果不满意，就会拒交物业费。”刘定武说。
重庆鼎鹏物业管理有限公司经理成利民也说，物管公司工作人员常常超时、超负荷工作，但有的时候得不到业主的理解和支持，偶尔还会遭到业主的漫骂或威胁。
重庆幸福里物业公司负责人谢术文反应，尽管大多数的业主都能自觉的遵守小区的《业主规约》，但由于房屋产权多元化的发展，同一物业管理范围内的业主生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次，为各自的利益冲突也经常发生，增强了物业管理的难度。比如，有业主曾高空抛物，物业工作人员多次上门劝解无果；有的业主将车辆停放在消防通道，任由物业管理人员怎么劝解都不挪开。
业主：费用照交物管却形同虚设
物业管理企业有难处，业主同样也有话说。
“我觉得物管没有尽职。”家住在天鹅湖岸的李江对此很是气愤，“平时家里没有人，物业管理费用没少交一分，每次回来住看到小区总是有这样那样的问题没有处理好。”
而家住宏盛花园的一住户反映，尽管小区业主缴纳了物业管理费用，请了专门的物业管理公司管理小区，但小区的路灯坏了却没人修理，物业管理仅履行了业主进出小区的管理责任。
记者在城区调查发现，除了个别业主恶意拖欠物业管理费用以外，业主拒交物业管理费的主要原因是对物业服务不满意，比如，楼道卫生打扫不彻底，常有垃圾堆放，保洁人员经常拖延清扫时间；小区里有人养大型犬，还有养家禽的，影响其他业主的生活；小区绿地内杂草清理不及时；小区路灯、楼道灯损坏未及时维修；房屋漏雨，窗户透气、透风等房屋质量或结构问题（这类问题属于开发商遗留问题）；缺少停车位或车辆被划伤等情况。
■他山之石:潼南区这样管理物业公司
去年，潼南区（原潼南县）出台《潼南县人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》：
一、明确职责，齐抓共管，构建三级物业管理体系。
按照“条块结合、属地管理”的原则，建立相关部门、镇（街道）、社区居委会三级物业管理体系，健全由国土房管部门牵头，相关职能部门密切配合，各镇人民政府（街道办事处）属地管理，社区居委会具体抓落实的工作方式，按照以下职责分工、形成齐抓共管的工作机制。
二、强化监督，规范市场，不断提高物业服务企业竞争力。严格物业服务企业的市场准入、规范物业服务行业市场秩序、加强前期物业备案管理、加强物业服务用房管理、加强物业专项维修资金管理、强力推进业主委员会建设、规范物业服务收费。
三、因地制宜，合理确定小区的管理模式及物业公用设施设备的维修、维护方式，合理确定小区的管理模式、合理确定物业公用设施维修的方式。
四、加强领导，强化宣传，建立长效管理工作机制，建立健全物业管理工作考核机制、加大对物业服务行业的政策扶持力度、加强舆论宣传提高全民物管意识。
香山湖、滨洲上城物业管理专业且细致
其实，在忠县，重庆旺达和重庆幸福里物业公司的服务质量是值得认可的。他们用创新的理念，规范化、智能化、标准化、人性化的管理赢得了业主的认可和支持。
公司始终遵循“完善机制，优化队伍，依法管理，争创品牌”的服务理念；坚持“规范管理、用心服务、持续改进、顾客至上”的质量方针，“以人为本、服务规范、快速响应、热情周到”的服务宗旨，建立和完善了各类管理体系、制度和服务作业规程，为业主、商户和开发商提供规范、专业、优质的各类物业管理和服务。多年来，该公司以成熟的管理模式、独特的服务体系、丰富的市场经验，赢得了良好的社会声誉。
管理滨洲上城的重庆幸福里物业公司也是优秀的物业管理企业之一，该公司曾在2013年县国土房屋局开展的第一届“双优”评比活动中，被评为县级“优秀物业企业”。
近期，记者在重庆幸福里物业公司所管理的滨洲上城走访发现，整个小区干净整洁，没有一处卫生死角，60多个摄像探头对小区实行全天候、全时段监控。
“协管队员都是退伍军人，综合素质过硬。”谢术文说，公司结合实际，创新制定了来访登记进入、查验身份进入、业主刷卡进入、门禁对讲核准进入的“小区四进”制度。
“我们还给每位业主都建立了档案，里面有业主的生日、家庭状况等信息，我们尽力对业主进行‘量身服务’。”谢术文说，物管公司每周都要派人去“家访”，及时掌握小区的老年人数量和老年人的兴趣爱好等，拉近了物业管理企业与业主的距离。
御江城物业管理走“亲民”路线
重庆益欣馨悦物业管理有限公司是一家国有企业，成立于2014年9月，具有国家物业管理企业三级资质。该公司目前为益欣·御江城售房部提供服务，待益欣·御江城交房后为该楼盘提供物业管理服务。
走进重庆益欣馨悦物业管理有限公司管辖的范围，无论是协管人员还是保洁人员都会微笑着对你说：“欢迎光临。”当你离开的时候，工作人员又会亲切地说：“请慢走”。公司在管理实践中推行“人性化物业管理模式”，提供“业主需求的个性化服务”以及“及时服务和隐性管理”相结合的管理，建立秩序维护快速反应系统，增加社区管理服务的技术含量。
该公司拥有一支经验丰富、诚信务实的管理团队，其中管理人员均具有大专以上学历，并通过国家专业机构培训，物业管理岗位证书持有率达100%，现接管了江津区恒福嘉园、潼南区芭缇香郡、巴南区醇樾示范区物业服务项目。公司实行总经理负责制，下设人事行政部、财务管理部、工程管理部、秩序维护部、经营部及项目管理处，严密完整的组织机构及严谨的工作作风为向广大业主提供规范的物业管理服务。
北门路社区老楼院居民自治
最近，忠州街道北门路社区的5个单元楼有了自己的“专业”物管队伍——居民自主成立了老旧住宅小区自主物业管理委员会。委员会成员负责请工作人员为5个单元楼的居民提供清洁、公共区域维修等服务。住户自主约定：价格以每户每年100元的标准收取。
北门路社区党委书记黎昌琼介绍，近年来老旧居民社区的硬件设施大为改善。但北门路社区很多老旧居民区没有物业管理，始终是社区软环境的一道硬伤。
如果请物业管理公司，每户居民每月少则要缴几十元，多则上百元，很多居民不同意。几番讨论下来，大家决定，自己组建一支“居民物管”队伍，不仅让生活在老旧居民区里的居民享受到价格较低的物管服务，还能解决一部分就业问题。
这个想法得到了大部分居民的欢迎，试点工作在北门路社区巴王路三巷4~8号楼中的100余户居民中率先展开。
组建“居民物管”的工作首先从招聘保洁员开始，保洁员每人每月的工资来自居民每户分摊的100元。4~8号楼安装了专门的防盗门，每个防盗门都安装门禁系统。老旧住宅小区自主物业管理委员会向住户集资办理了门禁卡，每个居民只有凭借门禁卡才能进入到小区内。
“在我们小区门上你看不到一点牛皮癣，外人没得门禁卡是进不来的。我感觉比以前更安全、更方便了，家里出个小问题一通个电话就能解决，最关键的是便宜。”居民安禄德对“居民物管”赞不绝口。