商洛市住宅物业管理条例
（2016年12月15日商洛市第三届人民代表大会
常务委员会第三十六次会议通过
2017年3月30日陕西省第十二届人民代表大会
常务委员会第三十三次会议批准）
目 录
第一章 总 则
第二章 业主自治
第三章 前期物业管理
第四章 物业管理服务
第五章 物业的使用与维护
第六章 公共收益与专项维修资金
第七章 监督管理
第八章 法律责任
第九章 附 则
(续)
第四章 物业管理服务
第四十一条 物业服务企业应当具有独立法人资格，严格遵守物业行政主管部门制定的物业服务标准规范，自觉接受物业行政主管部门的监督管理和物业管理协会的业务指导。
第四十二条 业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。物业服务合同应当包括以下主要内容：
（一）物业的基本情况；
（二）物业管理服务事项和服务标准要求；
（三）物业管理服务费的标准和收取办法；
（四）委托方和受托方的权利义务；
（五）物业服务用房；
（六）物业的养护和维修要求；
（七）专项维修资金的管理与使用；
（八）合同的期限、变更和解除；
（九）合同终止时物业资料、财物的移交方式；
（十）违约责任及解决纠纷的途径；
（十一）双方当事人约定的其他事项。
物业服务合同参照省建设行政主管部门制定的合同示范文本。
物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门备案。
物业服务企业应当按合同约定提供服务，不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。
第四十三条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
交接各方应当对物业管理区域内共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的镇人民政府、街道办事处备案。
因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共有设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当依法承担相应的法律责任。
第四十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价。物业服务收费项目、收费标准由市价格主管部门制定具体的实施细则。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。
物业服务合同未约定或者未经业主大会、业主委员会同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。
第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取费用,对供水、供电等公共能耗应当独立安装计量装置,计量收费。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，代收服务费由委托单位支付，不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务企业接受委托代收水、电费用不得改变政府定价，不得以停水、停电等方式迫使业主交纳除水、电费以外的其他费用。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第四十六条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新：
（一）物业企业法定代表人、项目经理的基本情况、联系方式，客服、工程维修电话；
（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
（三）物业服务费用和经营设施收益收支情况；
（四）电梯、消防、监控、安防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、运行维护费、资质、联系方式和应急处置方案等；
（五）受委托代收代缴事项；
（六）水、电、热、电梯等公共能耗总量、明细及费用分摊方式；
（七）共用部位和共用设施设备经营所得收益明细；
（八）法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。
第四十七条 物业服务企业不得有下列行为:
（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；
（二）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；
（三）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；
（四）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；
（五）泄露业主信息；
（六）对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复；
（七）擅自停水停电；
（八）其他严重损害业主权益的行为。
第四十八条 物业服务企业应当制定日常安全防范工作制度，配备相应数量的安保人员。安保人员实行二十四小时值班、值守、巡逻制度。
物业服务企业应当按照安全技术防范标准和要求，加强安全技术防范系统和安全技术防范设施的日常维护，确保正常有效运转，并接受公安机关的指导和监督。
物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。
第四十九条 本市实行物业服务重大事件报告制度，物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当及时采取应急措施，向县（区）物业管理行政主管部门及相关单位报告，并协助做好救助工作：
（一）发生火灾、爆炸或者自然灾害等危及人身安全、建筑物安全的；
（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全的；
（三）物业服务人员擅自撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活的；
（四）发生群体性突发事件，影响社会稳定的；
（五）发生重大伤亡事件的；
（六）其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。
第五十条 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行动态管理，录入物业服务企业信用档案，定期评定信用等级，并向社会公布。
县（区）物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。物业所在地的镇人民政府、街道办事处和居民委员会、村民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的采集、核查工作。
第五十一条 物业服务合同解除后，物业服务企业应当自合同解除之日起十五日内退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。
物业服务企业自行退出物业管理区域的，应当于三个月前书面告知业主委员会和物业所在地的镇人民政府、街道办事处。
物业服务企业退出后十五日内，应当向业主委员会移交物业管理用房及相关资料。
第五十二条 物业服务企业退出物业管理区域的，应当向业主委员会履行下列交接义务：
（一）移交本条例第四十条第三款规定的相关资料；
（二）移交维修、保养物业形成的技术服务等档案资料和物业管理用房，实行酬金制的，还应当移交物业服务期间的财务档案；
（三）移交物业管理期间配置的属于业主共有的固定设施设备；
（四）撤出管理区域内的物业服务人员；
（五）清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益；
（六）法律、法规规定的其他事项。
物业服务企业退出物业管理区域时，不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。
第五十三条 业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地的镇人民政府、街道办事处调解，也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。
（待续）