现代社会，经常有人对于物业费提出疑问，并与物业产生纠纷，比如物业费收取不合理等问题。今天我们就从物业管理费的构成来分析，物业费究竟如何定价，物业管理费的构成又包含了哪些方面，物业是否对物业管理费的构成中的事项做出了相应的管理服务。

一、物业管理费包含了哪些费用 ？

(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、**空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。

(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。

(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。

(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。

(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。

(8)公共区域植花、种草及其养护费用。

(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。

(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。

(11)节日装饰的费用。

(12)管理者酬金。

13）行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。

(14)公共电视接收系统及维护费用。

（15）其他为管理而发生的合理支出。

二、物业费都花到哪儿去了

根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分: 

1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

2、物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

3、物业管理区域清洁卫生费用。

4、物业管理区域绿化养护费用。

5、物业管理区域秩序维护费用。

6、办公费用。

7、物业管理企业固定资产折旧。

8、物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

9、经业主同意的其它费用。 以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。

另外，根据《物业服务收费管理办法》，如果实行物业费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。

三、物业服务成本或者物业服务支出构成

n一）居住性物业服务费的测算

V = ∑Vi （i =1，2，3，……12）

V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）；

Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）；

n1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1

V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）

n该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。

n其中：

nFl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。

nF2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。

nF3--加班费（元／月）。

nF4--服装费（元/月）。

nS--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。

n2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2

V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）

n其中：

nF1--公共照明系统的电费和维修费：

n①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表示每日开启时间（小时）；更多精彩加物业社区微信：wysclub 30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元／kW）；

n②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。

nF2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：

n①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费 = W×24×I×30× PE（元／月）。I代表使用系数 = 平均每天开启小时数／24；

n②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费 = W×24×I×30× PE，（元／月）；

n③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W×24×I×30×PE （元／月）：

n④维修费（元／月）。

nF3--